香江电器IPO惊天大雷：无证房产、数据造假，港股上市要凉凉？！

摘要： 香江电器再战港股：上市之路坎坷，信息披露疑云重重2025年以来，港股市场新股发行热潮涌动，蜜雪冰城、恒瑞医药等明星企业纷纷递交招股书。截至2025年3月12日，年内已有超过10...

香江电器再战港股：上市之路坎坷，信息披露疑云重重

2025年以来，港股市场新股发行热潮涌动，蜜雪冰城、恒瑞医药等明星企业纷纷递交招股书。截至2025年3月12日，年内已有超过10家企业成功登陆港交所，首发募资净额高达128亿港元，较去年同期实现数倍增长。在此背景下，湖北香江电器股份有限公司（以下简称“香江电器”）在撤回深交所主板上市申请后，也毅然加入了赴港上市的队伍。

然而，上市之路并非一帆风顺。在香江电器冲刺港股的过程中，其遗留的历史问题再次浮出水面，引发市场关注。《金证研》南方资本中心发现，从上次申报主板到本次申报港股，香江电器母公司及其子公司合计存在超过两千平方米的瑕疵物业，始终未能取得房屋所有权证。更令人关注的是，招股说明书与环评报告中，关于母公司拥有的房屋建筑面积的数据似乎存在明显出入，信息披露的真实性令人质疑。这些问题，无疑为香江电器的港股上市之路蒙上了一层阴影。

瑕疵物业未解：两千余平方米无证房屋成上市隐忧

香江电器的“无证房”问题，是其上市进程中挥之不去的阴影。

主板折戟：无证房屋问题依旧，港股之路再添阻碍

早在前次申报深交所主板时，香江电器名下部分房屋未取得房屋产权证的问题就已暴露。

根据香江电器签署日为2023年9月26日的深主板招股书，截至该日期，香江电器及其子公司拥有16项房屋所有权，其中母公司拥有9项，全资子公司益诺威（江阴）电子有限公司（以下简称“益诺威”）拥有2项。香江电器母公司拥有的自有房屋合计建筑面积为96,639.85平方米，益诺威拥有的自有房屋合计建筑面积为13,744.28平方米。

除自有房屋外，香江电器母公司及益诺威还拥有部分临时建筑物。其中，香江电器位于湖北省蕲春县李时珍工业园凯迪大道旁的自有土地上，益诺威位于石庄镇芦墩村璜石路东自有土地上，各自建设的部分房产未取得房屋产权证，建筑面积分别约为730平方米、1,865平方米，分别占香江电器及子公司自有房产比例的0.62%、1.6%。这些临时建筑物，香江电器的用途为辅助性生产，益诺威的则未用于生产用途。

尽管香江电器声称，当地政府已出具暂时保持建筑物现状的证明，实际控制人也已出具相关的兜底承诺，因此，上述临时建筑物未取得产权证事宜不会对彼时申报主板上市产生实质性障碍。

然而，到了此次申报港股期间，香江电器上述“无证”房屋问题似乎仍未得到有效解决。

根据香江电器最后实际可行日期为2024年9月23日的招股说明书，截至该日期，香江电器在国内有七座生产设施已投产，其中湖北香江厂房、益诺威厂房分别位于湖北省黄冈市、江苏省江阴市，概约建筑面积分别为97,367.9平方米、15,609平方米。

香江电器坦言，由于行政监督的疏忽及相关责任人员对相关监管要求的认识不足，湖北香江厂房及益诺威厂房内的若干楼宇（以下简称“瑕疵物业”）不符合城乡规划要求，故香江电器尚未为瑕疵物业取得房屋所有权证，涉及总建筑面积2,595平方米，该等楼宇乃用作辅助生产、食堂及仓库。

这意味着，从前次申报主板到此次申报港股，香江电器母公司及其子公司益诺威均尚未为瑕疵物业取得房屋所有权证。这一问题，无疑给香江电器的港股上市之路增添了不确定性。

面积“罗生门”：招股书数据与环评报告“对不上”？

除了瑕疵物业问题，香江电器招股书中披露的房屋建筑面积数据，也与环评报告中的数据存在明显差异，引发了市场对信息披露真实性的质疑。

建筑面积疑云：数据差异巨大，信息披露真实性受质疑

根据广州绿网环境保护服务中心（以下简称“绿网”）披露的编制日期为2022年4月的《香江电器-研发中心建设项目环境影响报告表（污染影响类）》，香江电器母公司位于湖北蕲春县李时珍医药工业园。截至编制日期2022年4月，香江电器母公司现有工程总规划用地面积133,332平方米，总建筑面积114,219平方米，主要建设内容包括生产厂房、办公楼、宿舍楼、科研楼、文化活动中心、仓库等。

与此同时，根据2024年9月23日港股招股书及签署日为2023年9月26日的深主板招股书，前后两次申报期间，香江电器及子公司均拥有12项土地使用权，合计涉及占地面积（土地面积）合计均为221,380平方米。

其中，签署日为2023年9月26日的深主板招股书显示，截至2023年9月26日，香江电器母公司拥有9项土地使用权，土地面积合计为133,333.98平方米。且香江电器的主要生产经营地址位于湖北省蕲春县李时珍工业园凯迪大道旁。

而前文已经提到，2024年9月23日港股招股书显示，湖北香江厂房概约建筑面积为97,367.9平方米。

通过对比可以发现，签署日为2023年9月26日的深主板招股书中披露的香江电器母公司名下土地所在地块，与研发中心项目环评披露的截至2022年4月已有工程所在地，极有可能为同一地块，且两份文件披露的土地面积也基本一致。

然而，在此情况下，2024年9月23日港股招股书披露的湖北香江厂房概约建筑面积97,367.9平方米，较研发中心环评披露的香江电器母公司截至2022年4月现有工程总建筑面积，少了足足16,851.1平方米。

此外，根据绿网披露的编制日期为2017年8月的《湖北香江电器股份有限公司扩建厂房项目环境影响报告表》，截至编制日期，香江电器母公司彼时现有工程总规划用地面积及总建筑面积，与研发中心项目环评报告披露的数据均一致。

换言之，从两份环评报告来看，至少从2017年8月至2022年4日的六年间，香江电器母公司厂房所的土地使用权面积及总建筑面积或未发生变化。那么，为何招股书与环评报告中，关于香江电器母公司厂房的建筑面积会出现如此巨大的差异？这无疑增加了市场对香江电器信息披露真实性的担忧。

拆除亦难圆其说：建筑面积差值仍然巨大，疑点重重

即使考虑到厂房拆除的情况，也难以解释招股书与环评报告中存在的巨大建筑面积差异。

数据对比分析：即使考虑拆除因素，面积差异依然无法解释

根据签署日为2023年9月26日的深主板招股书，除了上述730平方米的建筑物之外，2020-2022年及2023年1-6月，香江电器还曾经存在1,945平方米的建筑物（主要用途为仓储）未办理产权证书。不过，在2023年初，由于厂区整体规划需要，香江电器已主动将该1,945平方米未办理产权证书的建筑物拆除。

此外，根据研发中心项目环评报告，研发中心项目位于香江电器原有厂区，即湖北香江厂房内，该项目拟对厂内现有的老1号楼（办公楼，建筑面积为3,052.15平方米）和老2号楼（闲置厂房，建筑面积为1,589.69平方米）进行拆除，重新建设一栋2F研发中心，建筑面积为6,000平方米,用于研发、试验及其他配套的实验平台。

综合上述数据，即便考虑到香江电器2020-2022年及2023年1-6月内已拆除的仓储用建筑物面积，以及研发中心项目拟拆除的建筑物面积，2024年9月23日港股招股书披露的湖北香江厂房概约建筑面积，较研发中心环评报告披露的母公司截至2022年4月现有工程总建筑面积，仍然少了10,264.26平方米。

值得注意的是，2024年9月23日港股招股书显示，研发中心项目将于2025年8月展开翻新及设备的招标程序。

这意味着，如果将研发中心项目的拟新建大楼考虑进去，招股说明书与环评报告各自披露的香江电器母公司现有房屋建筑面积的差距，将更加引人关注。

综上所述，无论是否考虑厂房拆除的因素，招股书与环评报告中关于香江电器母公司厂房建筑面积的数据都存在着巨大的差异，这无疑加剧了市场对香江电器信息披露真实性的担忧，也给其港股上市之路增添了更多不确定性。

总结：上市之路多舛，信息披露问题或成绊脚石

从前次申报主板到此次申报港交所，香江电器母公司及其子公司益诺威尚未为瑕疵物业取得房屋所有权证，这一历史遗留问题始终未能得到有效解决。更为甚者，在考虑母公司已拆除及待拆除的厂房的情况下，招股书披露的母公司自有房屋建筑面积与环评报告数据相比，仍存在逾一万平方米的巨大差异。

这些问题，不仅暴露了香江电器在合规性方面存在的不足，更引发了市场对其信息披露真实性的质疑。在港交所对信息披露要求日益严格的背景下，这些问题或将成为香江电器港股上市之路上的“绊脚石”，对其上市前景产生不利影响。香江电器能否顺利通过港交所的聆讯，成功登陆港股市场，仍有待进一步观察。

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